Зонирование в США сильнее разделяет жильё и работу по районам

Авторы не просто посмотрели, где в городе стоят дома и офисы. Они взяли подробные данные по отдельным объектам недвижимости в Тайбэе и в 34 крупных городских агломерациях США и по распределению жителей, работников и площади зданий попытались восстановить, насколько сильно правила зонирования «раздвигают» жилые и деловые функции по разным районам. Проще говоря, они оценили, где города искусственно толкают кварталы к тому, чтобы быть либо в основном жилыми, либо в основном рабочими.

Зачем это понадобилось: у зонирования обычно есть понятная логика — оно должно помогать там, где соседство разных типов использования действительно создаёт проблемы. Но авторы хотели понять, насколько реальное зонирование в американских городах вообще похоже на такой аккуратный инструмент. Для этого они сравнили США с Тайбэем, где смешанная застройка встречается чаще, и посмотрели, насколько сильно различаются районы внутри городов.

Что получилось: в США разброс этих «зонирующих перекосов» между районами оказался заметно больше, чем в Тайбэе. Кроме того, такие перекосы усиливают специализацию районов — одни становятся больше жилыми, другие больше деловыми — и в итоге снижают благосостояние. Ещё один важный результат: авторы проверили, совпадает ли зонирование с характеристиками районов, которые могли бы оправдать вмешательство. Связь с так называемым сравнительным преимуществом есть, но она объясняет лишь небольшую часть различий в зонировании. Поэтому главный эффект зонирования в США, по их выводу, — не более эффективное использование земли, а более жёсткое разделение жилой и коммерческой активности по районам.